从1990年的北京亚运会到2008年的北京奥运会，作为两次体育盛会中亚运村和国家会议中心的建设者和运营商，北辰实业的诞生与壮大都与之息息相关。在北京奥运会结束后的10年时间里，北辰实业实现全国化的扩张布局，成长为一家以会展服务为特色的复合地产品牌。

生于亚运 兴于奥运

在北辰实业董事长贺江川看来，公司的发展与北京亚运会和奥运会之间有着密不可分的关系。

作为北辰实业的大股东，北辰集团成立于1990年8月8日，其前身是组建于1986年的第十一届亚运会运动员村工程建设总指挥部。亚运会结束后，北京市委市政府以亚运村资产为基础设立北辰集团，同时把偿还亚运负债、经营亚运资产的任务交给北辰集团。

成立之初，北辰集团总资产和总负债均为31亿元，净资产为“0”。在不到5年的时间里，北辰集团完成了亚运资产从赛时服务到赛后经营的华丽转身。

“上世纪90年代初是北辰经营最困难的时期，那时北京连三环路都还没通，亚运村里的很多楼因为没人住，而经常黑着灯。”贺江川说，直到1992年局面才开始好转，亚运村的经营开始步入良性发展轨道。

1997年，北辰集团集中优质资产独家发起设立了北辰实业股份有限公司，并在香港交易所挂牌上市，成为内地第一家赴港上市的H股房地产企业，开创了内地房地产企业赴港上市H股的先河。

中国申奥成功之后，为了筹措奥运项目建设资金，2006年，北辰实业又在上交所挂牌上市，成为内地第一家A+H股地产类上市公司。2008年，公司圆满完成北京奥运会的工程运行保障和接待服务任务，品牌影响力进一步提升。当年，北辰实业作为最直接的“奥运概念股”，市值也达到了上市后的巅峰。

如今，在京城北部的亚奥核心区，北辰实业是当之无愧的地产龙头和规模最大的物业运营商。贺江川认为，北辰抓住了发展壮大，是因为抓住了亚运会和奥运会的重大历史机遇，其实也是抓住了改革开放的机遇。与时代合拍，才是北辰发展最根本的驱动力。

行业的冬天还没有到来

今年以来，随着各地限购政策的严格执行，房地产市场开始降温，房价拐点、楼市过冬的说法不断出现，各种统计数据也在不断印证着这种观点。那么，房地产行业是不是真的要进入冬天了呢？

“站在行业的角度上，我们认为房地产行业还有很大的发展机会。”曾经担任过北京市房改办副主任的贺江川，对北京的房地产市场有多年切身体验，对于行业前景的态度偏向于谨慎乐观。

综合来看，今年以来的国内房地产行业呈现出一种土地市场趋冷、销售端平稳的态势。贺江川认为，这是房地产行业和地方政府逐渐回归理性，尤其是之前风格激进、高杠杆扩张的房地产企业主动收缩、大部分房企谨慎观望之后的一种综合结果。“冬天”之说与事实并不完全符合。

目前，我国城镇化率约为58.5%，相较于美国、日本的城镇化率还有25%-32%左右的差距。换言之，我国社会经济发展要达到世界发达国家水平，还有约2至3亿人在未来一个时期有待实现城镇化。这不可能一蹴而就，必须进行全面统筹、可持续地推进。根据形势的变化，及时调整土地供应制度，引导居住习惯，让住宅首先体现居住功能，以保障未来大规模城镇化所需要的城市物理空间支撑。

“高房价逐渐成为整个社会不可承受之重。”在贺江川看来，高房价已到了不得不改变的地步。从去年以来，国家对房地产行业进行了较大的政策调整，坚决遏制房价进一步增长。

对于未来的行业前景，贺江川认为，由于国内城市的能级不同，未来的表现也将有所区别。

会展业务成为国内行业标杆

对于北辰实业来说，会展业是两大主业之一，也是公司最具行业竞争力和全国影响力的优势业务。

北辰会展起步于上世纪90年代。为举办第十一届亚运会，一个集会展、酒店、写字楼、高档公寓和购物、娱乐、餐饮设施于一体的现代化建筑群，即亚运村在北京拔地而起。奥运会的举办又使北辰拥有了国家会议中心物业群。也正是从那时起，北辰会展突飞猛进，迅速跻身世界会展舞台，成为中国对外交流的一扇窗口。

二十余年来，北辰会展凭借优质的服务、先进的场馆设施，吸引了万余个会议和千余个展览落户，圆满完成了第十一届亚运会、万国邮联大会、第四次世界妇女大会、2008北京奥运会、历届京交会、世界高铁大会等众多国际国内重大会展活动的接待任务，赢得社会各界的高度评价。

近年来，伴随着我国“主场外交”活动日趋频繁，北辰会展开始在国际大舞台上崭露头角，相继为2014年APEC领导人会议周、2016年G20峰会、2017年“一带一路”国际合作高峰论坛和厦门金砖会晤、2018年青岛上合组织峰会和中非合作论坛提供了优质的服务保障。

北辰会展以卓越的表现成为首都向全世界展示“北京服务”的重要窗口，精彩诠释了“中国服务”的标准和内涵。目前，在北京市召开的国际性、有影响的超大型国际会议三分之二以上落户北辰会展。

在场馆管理输出方面，北辰会展已在全国其他省市输出管理11个会展场馆项目，总建筑面积276万平方米。其中，输出管理的青岛国际会议中心、杭州国际博览中心、宁夏国际会堂分别作为上合组织青岛峰会、G20杭州峰会和两届中阿博览会的主力场馆，均由北辰会展负责服务保障和经营管理工作。目前，北辰会展已成为国内管理场馆数量最多、面积最大、专业化程度最高的会展场馆运营商之一。

在会展行业标准制定及会展业研究和咨询方面，北辰会展一直走在全国前列。2014年，由国家会议中心牵头研制的《会议分类和术语》国家标准正式实施。

北辰会展还承接了京交会方案策划咨询及中长期规划编制、北京市展览业发展研究课题、宁波市会展产业发展规划等一批政府委托的课题项目，并为北京、深圳、宁波、西安、南京、长沙、珠海等近20个城市的会展场馆前期选址规划、开发建设、运营管理提供咨询服务。

经过多年不断的创新发展和成功实践，北辰会展已成功打造“国家级高端政务活动服务保障”“会展场馆受托运营管理”“会展业研究和咨询”三大品牌，成为全国会展行业标准的制订者、国际一流会展场馆的成功管理者、全国会展行业成功进行品牌扩张和管理输出的首创者和引领者。

打造一流的复合地产品牌

在北辰实业对自身的定位中，公司一直都不认为自己是一家纯粹的房地产企业。近几年，公司正在从“重资产投资型业务”模式，向“重资产投资型业务与轻资产服务型业务并重”的发展模式转变，向复合地产转型是公司确定的战略目标。北辰地产已连续12年获得“中国复合地产领先品牌”殊荣，连续两年位列“中国地产百强”。

近几年来，北辰进入城市从北京、长沙到横跨全国主要经济区域的14个城市，物业类型从各类住宅到商业综合体、产业综合体、养老地产。截至2017年底，北辰地产开发项目已达50个，累计开发面积超过2000万平方米。

随着公司迈向复合地产，“地产+”的概念在持续调整，内涵包括长租公寓、会展产业、物业经营等方面。未来公司对单一住宅用地关注会少一些，会更多关注地产与会展、养老、文化创意产业结合发展，增加相应的土地储备。目前公司在负债率的控制上比较严格，今后几年会优化资产水平，降低负债率。

在区域布局方面，公司未来将以现有的沿长江经济带分布、南北呼应的城市布局为基础，秉承城市深耕战略，继续做强做大北辰实业地产板块已有的10个城市中心，并逐步实现区域性发展。