摘要：会展业作为现代服务业的一个重要组成部分，发展势头强劲，但在发展过程中也暴露出诸多问题，其中较为显著的就是会展场馆等不动产开发过热。本文从探讨会展场馆的不动产特征入手，分析会展场馆开发的重要性；并且结合2010年上海世博会，讨论构建合理的场馆开发模式，从最大程度上避免资源的闲置和浪费。

关键词：会展不动产  开发模式  上海世博会

    一、引言

    会展业作为现代服务业的一个重要组成部分，在促进商品流通、技术交流、信息沟通及经贸合作等方面具有重要作用。近年来，我国各级政府对会展业在国民经济发展中的地位和作用认识逐步加深，纷纷将大力发展会展业提到重要议事日程；会展业也成为市场投资的热点，发展势头强劲。目前，全国已有数十个城市提出要办成“国际会展都市”、“国际会展中心”、“中国会展中心城市”、“中国会展名城”、“中国区域会展中心”等。但是在会展业快速发展的过程中，也逐渐暴露出诸多问题，其中较为显著的就是会展场馆等不动产建设总体上已经出现过热。目前，全国大部分会展场馆使用率不足30%，而场馆面积仍保持了约20%的年增长率。截至2008年底，我国共有会展场馆约300家，场馆建筑总面积超过650万平方米。但是除北京、上海等极少数会展业发达的地区之外，大部分地区的场馆平均空置率达到了85%，新建场馆约90%处于亏损状况。

    会展场馆是会展经济实现的物质载体，发展会展业必须借助会议中心、展览场馆等不动产资源。不动产投资具有规模大、周期长、不易移动、位置唯一等特点，因此集约化、市场化、规范化地开发会展场馆项目，对于会展业可持续发展是极为必要的。结合2010年上海世博会，大批场馆正在动工兴建，优化合理的开发模式将有助于这些项目在世博会之后进行功能拓展或二次开发，从最大程度上避免资源的闲置和浪费。

二、会展场馆的不动产特征界定

    不动产概念在我国并未得到权威界定。《中华人民共和国物权法（草案）》规定，物是指动产和不动产，但是并没有就动产和不动产的概念做出进一步说明。依据国内外的相关论述，不动产一般是指不能被移动或移动之后其状态、性质会发生改变的物，主要包括了土地及其定着物¹。那么，会展不动产即是指与举办会展项目密切相关的不动产资源。

    为了满足多变的市场需求，会展业与相关行业（部门）在追求各自利益最大化的过程中逐渐加强联系，将关联度高、支持性强的行业（部门）纳入到会展活动中来，逐渐形成了较为完整的会展产业链。会展产业链通过发挥整体效能，将核心企业与支持性部门联系在一起，并在上游、中游和下游三个环节上针对会展业不动产资源进行整合。因此，从会展产业链的角度，可以将会展场馆划分为两大类。

    第一类是核心型会展不动产，主要是指直接为会展项目服务的不动产，包括会议中心、展览中心以及其他具有部分会展功能的设施等。

    第二类是支持型会展不动产，主要是指间接为会展项目服务的不动产，包括接待与会参展人员的餐饮住宿设施、专门连接会展中心的道路和其他基础设施等。

    当然还会存在其他的某些不动产可能与会展活动发生关联，譬如医疗设施、公共安全设施、甚至会展公司租用的某些写字楼；但是考虑到会展业具有产业关联度高的特征，其不动产涉及面必然较广，因此本文认为应该抓住主体（核心型与支持型），进行会展场馆开发模式的研究。

 三、会展场馆开发的重要性

一般来讲，不动产具有两大基本特征，即物理特征和经济特征。会展场馆作为一种特殊的不动产形态，既具备上述两种基本特征，又具有独特的会展特征。因此本文对会展不动产开发的重要性分析也是基于这三种特征展开的。

（－）基于物理特征的分析

会展场馆的物理特征有三个方面：不可移动性、异质性和持久性。首先，从不可移动性的角度来看，会展场馆不能移动其位置，或非经破坏、变更不能移动其位置。这就决定了会展场馆开发必须符合当地经济发展的需要，一旦建成如果缺乏与之相适应的会展市场，就会造成区域沉淀，无法像一般工业品或农业品那样进行区域外流通。其次，从异质性的角度来看，每处会展场馆都有一个唯一的、不可复制的位置。因此不存在完全相同的替代品，也不存在能使资源得到有效配置的完全竞争市场，这意味着核心型会展场馆开发的前期评估很难进行，此时经济的外部性将起到重要作用，相关支持型会展场馆开发能够更加强化异质性当中的优势一面。最后，从持久性的角度来看，会展场馆一般认为是不可磨灭的，能对地方社会经济、生态环境起到持久影响。因此会展场馆的开发必须立足长远，科学规划，尽可能降低由于立项主体短视行为和未来利益的背离。

（二）基于经济特征的分析

会展场馆的经济特征包括稀缺性、多功能性、无形性和有形性。首先，从稀缺性的角度来看，土地在绝对量上不存在短缺的问题，但是在一定时间、一定地点能满足某一会展不动产项目的土地可能是非常稀缺的，所以一项会展场馆所蕴涵的价值惊人，当然前提是开发得当，能够符合市场需求；其次，从多功能性角度来看，会展场馆不仅是生产资料，且具相当的保值增值功能，是一种重要的投资工具，这就要求在场馆开发时必须考虑多方面因素，包括投融资的合理安排，最大化降低可控成本；最后，从有形性和无形性角度来看，会展场馆既是有形的物体，同时也附带着无形的权利，因此具有重要法律特征。

（三）基于会展特征的分析

    会展场馆的会展特征包括了特殊的空间布局、一流的设施设备、便捷的交通环境等，这些特征也是区别于其他类型不动产开发的重要标志。首先，一处优秀的会展场馆空间布局必须方便参展商、观众以及与会者，如人车分流的场内交通系统一定要完善。一般情况下，单层单体1万平方米的展厅，正好是长140米，宽70米，处于人眼的正常视角范围内，观众不易迷失方向；其中净面积大约为展厅面积的1/2。其次，一流的设施设备是要求会展场馆必须具有良好的视听系统、先进的电脑系统以及高速上网的数据接口，保证会议展览活动的顺利进行。最后，便捷的交通是指会展场馆虽然不适宜建在繁华的闹市区，但是交通可达性要好，充分保证能在短时间内集散大规模人流与物流，所以国外现代化会展场馆大都选址在城郊结合部。

四、上海世博会场馆开发模式分析

    2010年上海世博会与2008年北京奥运会一样都是属于政府行为，但是奥运会经过几届的筹办，基本上已经形成了较为完整的商业化运作模式，而上海世博会则是首次提出要进行商业化运作，许多筹办工作都是处在摸索阶段。其中，众多世博会场馆等不动产的开发，虽然离不开政府的参与，但是本质仍是项目。因此按照项目开发的模式，提供创意条件，集合专业特长，协同优势资源，注重时效与实效，都是世博会场馆开发得以成功的不可或缺的因素。

    为了筹办2010年上海世博会，上海市政府相继成立了上海世博土地控股有限公司、上海世博集团有限公司和上海世博基金会三个专门机构。其中，上海世博土地控股有限公司主要负责动迁和基础设施建设；上海世博集团有限公司主要负责相关场馆建设和运营；上海世博基金会则为世博会筹办提供专项基金，并为某些国家参加世博会提供援助基金。从时间阶段进行划分，第一阶段是2004年到2007年，主要工作是场地开发，面积大约为5.28平方公里，计划投资200亿元人民币；第二阶段是2008年到2010年，主要进行场馆建设，开发面积大约3平方公里，计划投资100亿元人民币。可以发现，相关世博会场馆的大规模开发基本上将从2008年开始，并且主要由上海世博集团有限公司负责。因此，研究2010年上海世博会场馆的开发模式，很大程度上就是研究上海世博集团的项目开发模式。

    由于世博会场馆项目本身必须体现出会展功能与特征，因此对其开发模式的研究将主要围绕其物理特征和经济特征展开。

（－）针对物理特征的世博会场馆开发模式   

物理特征体现了世博会场馆的物业属性，对此世博会场馆开发可以总结为“永久性（次）十临时性（主）＝二次开发”的模式。

    结合目前世博会举办的潮流，永久性标志建筑的开发比例日渐缩小，临时性建筑比例则不断上升，尤其各承办城市或地区更加重视环境保护以及世博会后的二次开发，力求相关场馆布局合理，效益明显。另外，上海世博会预计届时将有超过7000万人次参加，但是其中绝大多数比例将由本国居民构成，因此相关场馆开发必须结合本国居民需要和消费能力，完善各档次场馆组合，避免供需脱节现象的出现。

对于永久性场馆，应以政府投资为主，世博会之后进行出售或租赁；对于临时性场馆，则应鼓励私人投资介入，政府进行相应补贴，允许私人投资者在世博会后拥有该地块二次开发的优先开发权和税赋减免。

（二）针对经济特征的世博会场馆开发模式

经济特征反映了世博会场馆的金融属性，对此世博会场馆开发可以归结为相关的融资模式。

  任何融资行为，都需要借助一定的支撑物，即可预期的未来现金回报。世博会场馆的融资也必须具有可预期的收入，经过分析可以发现这些可预期的收入大体分为两大类：一是功能性项目收入，包括土地再开发收益、入场券收入、展馆内的专门销售权、品牌标识使用费、相关活动套票收入和其他销售收入等；二是辅助性项目收入，主要是指水电煤气道路等产生的持续收入。

    针对不同的预期收入实现形式，融资手段大致可以有以下几种：①贷款。既包含商业性贷款、政府性贷款，也可以有开发性贷款，如亚洲开发银行的支持等；②债券。包括各种短期债券和长期债券，对于相应债务可以进行资产证券化处理；③信托。以不动产信托投资（REITs）为例，可在世博会前针对某些不动产贷款采用抵押型REITs，世博会后针对某些具有稳定现金流入的项目采用权益型REITs；④海外产业投资基金。主要是在世博会之后，政府对相关场馆进行出售以回笼资金。

会展场馆既具有一般不动产的基本特征，又有其自身的特殊性，因此开发模式也应既遵循一般规律，又结合会展业的特殊要求。2010年上海世博会商业化运作的成功，很大程度上取决于世博会场馆项目开发运营的成功。

1“定着物”主要是指建筑物、尚未开采的矿藏、尚未收割或采伐的植物以及附属于土地上的与土地结为一体的物品等。

参考文献：

「1」 查尔斯·温茨巴奇.现代不动产.北京：中国人民大学出版社，2001年.

「2」 胡平.会展营销.上海：复旦大学出版社，2005年.

「3」 吴云飞.中国2010年上海世博会投融资研究.上海：百家出版社，2005年.

「4」 应丽君.21世纪中国会展经济与会展产业.重庆：重庆大学出版社，2003年.