“十五”期间，中国房地产行业迎来了一个高速发展的全盛期。据估算，在2003年的全国GDP中，房地产行业贡献率超过了7%。而根据国家统计局发布的数据， 2005年中国房地产行业完成投资近16000亿元人民币，销售额则超过18000亿人民币。房地产行业在国民经济中的重要性，正随着时间的推移与日俱增。

自1998年房改以来，房地产行业的市场化速度空前加快，并在“十五”期间取得了决定性进展。经过短短7年的发展，中国城镇住房私有化率达到80%以上，远超几乎所有的发达国家，仅略低于新加坡。房地产行业也被国务院明确定位为国民经济支柱产业。

在房地产产业链中，终端营销是市场化程度最高的环节。平媒、路牌、电视和网络等广告形态相继出现，活动营销也日益广泛，而以住交会及各地房展会为代表的展览营销，则在其中扮演了不可或缺的关键角色。

归纳起来，中国房地产展会包括品牌展示与产品展示两种形态。前者的代表是住交会，后者则包括遍布各地的房展交易会。在“十五”期间，全国各类房展会如雨后春笋般涌现，数量不少于1000个，获得前所未有的大发展。而“十五”末期行业遭遇宏观调控的情况下，中国房地产展会又出现一定调整，不可避免地出现优胜劣汰。

一、    “十五”期间中国房地产展览会的主要类型

（一）品牌展示类

品牌展示类展会的目的在于帮助客户进行品牌行销，以大规模集中展示为手段，迅速建立品牌认知度和美誉度。在房地产行业，由于普遍起步较晚，知名的大企业不多，少数把握住了市场机会的房地产企业则有在短期内树立品牌的需求。行业大势催生了全国性房地产展会的诞生。

此外，城市化进程的快速推进，也使许多城市和区域有了全国性推广形象的强烈需求，这都促进了地产领域全国性展会的发展。

“十五”期间，最大和最具代表性的全国性房地产展会是“住交会”，全称“中国国际住宅与建筑科技展览会”，别称“中国地产节暨亚洲地产博览会”。住交会将展览与活动有机结合，创造了包括企业与产品形象展示，企业、产品与人物评奖等多种推广形态。

住交会1999年于深圳创办，深圳也是前五届住交会的举办地。从第六届开始，住交会移师上海，并成功举办第六、七、八三届。“十五”期间，住交会已成为海外人士观察中国房地产的一个重要窗口。

另外一个以城市运营为主题的全国性展会是“地博会”，全称“中国城市地产运营博览会”，于2004年在深圳创办。但仅成功举办两届，2006年因宏观调控等原因停办。

这些以品牌推广为特色的全国性展会，对房地产行业有着极其深远的影响，一度是行业名流不可缺席的年底盛会，并在某种程度上为下一年度的行业发展定调。但不可回避的是，自从房地产调控趋于强硬和激烈，行业整体选择了低调之后，此类展会的影响力也出现下滑。

（二）产品展示类

产品展示类展会是房地产展会的主要形态，是数量最多、分布最广的一种。此类展会一般称为房展会，以模型现场展示为手段，以购房人为主要观展人群，目的除了提高楼盘的公众知名度外，主要是吸引购房人现场交易。

以北京为例。中国国际贸易中心是举办房地产会展的一个主要地点，北京四季房展等主要的产品展示会都选择在国贸中心举行。北京军事博物馆则是另一个举办房展的重要地点，多年来一直与国贸中心竞争。目前北京主要的房展品牌有四个，在国贸中心房展与军事博物馆房展之间进行着激烈竞争。其中较有代表性的是北京四季房展。

四季房展品牌于2003年由几家房展品牌联合推出，是北京最强势的房展品牌之一。顾名思义，四季房展一年举办四次，分别在春夏秋冬四季命名和举办。在发展高峰的2004年，一次春季房展就实现成交额26亿元。之后由于宏观调控的影响出现下滑，2005年春季房展只实现10亿元成交额。参展项目数量与成交额是判断一个房地产展会成功与否的一般标准。

上海是另一个房展较为成功的城市。主要的展会品牌包括：中国·上海房地产展示交易会、上海之春·房产展示交易会等等。“十五”期间，这些展会伴随着上海房地产市场的解冻与火爆，也迅速发展了起来。

不同城市的消费者具有完全不同的购房偏好，使房地产会展在不同地域表现迥异。北方消费者喜欢热闹，容易凭感觉作出消费决策，对房展会这种集中展示、现场交易的方式情有独钟。在北京，不仅一年四季都有火爆的房展会，而且除了一般面向普通购房者的住宅展外，还有细分产品的展会，例如别墅展，商业地产展等等。

房展在华南地区的表现则良莠互现。在拥有大量北方移民的深圳，房地产会展影响极大，“深圳房交会”品牌在全国也有相当知名度和影响力。深圳房交会于1992年创立，1998年确立新的办展模式，于“五一”和“十一”分别举办春交会和秋交会，其中秋交会已于2004年与住博会合并。合并当年，秋交会就不仅成为历史上净展览面积最大的中国地产展会，而且吸引了北京、上海、成都等各大中城市的200多名商家参展，近2000多家开发企业代表共4万余人参加的展会。据统计，此届秋交会参观人数累计约52.8万人次，成交商品房2486套，成交金额达15.41亿元人民币。

不难看出，“十五”期间是深圳房地产会展发展的黄金时代。深圳作为中国改革开放的窗口，房地产市场的发展与成熟也先行一步。这一点在房地产会展的发展上体现得很明显。

与深圳相比，百里之外的广州却是房地产展会的悲观之所。在整个“十五”期间，广州房地产展会始终没有取得市场的决定性认可，而从2001年开始，广州甚至出现了房地产展会空白的尴尬局面。不断有人试水，希望为广州的地产营销走出新路，希望把外地的成功经验复制到广州，但全都铩羽而归。归根结底，广州市民不接受展会营销的方式，更喜欢“眼见为实”的现场看楼，是导致房地产展会在广州遭遇尴尬局面的根本原因。

以上是以产品展示为主的中国四大城市房地产会展的基本概况。在二线省会大城市甚至部分三线城市，目前也已出现了不同规模、不同模式的房地产会展。这些房展会大都是京、沪、深已有经验的移植或干脆就是其商业模式的复制。由于办房展需要一定人气与项目数，在人口及楼盘数量较少的地区，尚无法进行操作。

二、“十五”期间中国房地产展会的区域格局

（一）区域性的房地产住宅交易会

每年的春季、秋季，五一和十一黄金周，全国主要省会城市如北京、上海、广州、重庆、天津、长沙、成都、无锡、大连、沈阳、杭州、昆明等20多个城市的当地房地产协会、经纪人协会主办定期举行区域性的房地产住宅类展览。 展商主要是住宅楼盘的开发商，主要面向个人消费者，是典型的B2C模式。房交会的举办在很大程度上方便了百姓购房自住或投资。

以上海房交会为例，名为“中国·上海房地产展示交易会”的展览截止2005年冬季，已举办了18届，参展项目累计达1000余个，观众人数近百万，并实际达成了数额巨大的交易。

北京每年此类的展会也有7个，是百姓直接了解楼盘的最佳途径。

除普通住宅外，各地还专门以高端住宅为主题推出了一些展会，比如“别墅节”、“国际豪宅展”等，这已成为住宅房地产展会的一个分支，满足了一部分人群的特殊需求。

每年全国区域性房地产交易会不下1000个，这是区域性住宅类项目，个人投资的最佳最直接有效的平台。

（二）区域性的商业地产展

商业地产主要指商铺、写字楼、购物中心、酒店。商业地产展会主要以商业地产的展示、推广和交易为目的，有区域性的，也有部分跨区域的，其展示范围主要是商业地产项目和商业地产相关的服务和机构，主要面向机构或个人投资者，目前以B2C为核心。

据不完全统计，在“十五”期间，包括北京、上海、深圳、沈阳、青岛、武汉、成都等在内的多个城市已举办过多场以商业地产为主题的展会，如“商业房地产展示交易会”“商业地产暨商铺展示交易会”“城市商业规划和商业地产展”“商业地产投资暨论坛”等。以“上海商业房地产展示交易会”为例，至2005年底，已成功举办了4届，每届平均展商近百家，参展项目主要集中在长三角的商业地产。

此外，还有一些展会专门围绕某一类型的商业地产展开，如以零售业地产为核心的“零售业地产展”。这类展会除汇聚商业房地产相关人员和机构外，还可以将零售业有关的人员和机构，如海内外商业零售商、连锁经营协会、商会等纳入到交流与合作平台中，此类展会是区域性商业地产项目个人的投资平台。

（三）以展示全国最具投资价值不动产项目为核心的房地产商务展

房地产业是一个涉及面广、产业链长、经济和社会意义重大的产业。其上下游包括政府、区域、开发商、规划设计、中介代理、金融投资、建筑部品等等，涵盖社会的许多层面。展览业服务于各类产业，因此，各类型房地产展览会在不同程度上为房地产业链下的各环节提供了服务。但是，这些服务往往是零散的、片面的、局限的，比如“房交会”，主要就是以住宅项目的展示交易为主，“商业地产展会”，也仅仅是满足了商业地产的展示和交易。随着中国经济的发展和开放，越来越多的海外地产商进入中国，同时也有越来越多的中国地产商进军海外。展览会作为一个全面、实时、直观的信息交流平台，往往成为地产商迈向国际市场的敲门砖，因此，对于海外地产商而言，他们需要一个能够了解中国房地产业全貌的窗口，对于国内地产商而言，他们需要一个能够接触海外市场的机会。部分房地产展览会已经感受到了这种国际合作的需求，并适时推出了以服务整个房地产业链为主题的高端商务地产展。

优博展览集团随着地产的发展，自1999年在深圳创办了CIHAF中国住交会为例，主要以“新科技·新人居·新环境”为主题，以“依靠科技进步、促进中国住宅产业现代化；启动住宅消费，拉动国民经济持续、健康、稳定发展”为宗旨，面向住宅消费，集中展示住宅项目和建筑技术、建筑材料。经过4届的实践和探索，CIHAF意识到房地产展览会应该要满足更加广泛和深刻的产业发展需求，2004年，第五届CIHAF移师上海，并以“专业·创新·服务”为主旋律，重新进行了定位。新一届的CIHAF有效整合了房地产业链上下游企业及媒体和中介等相关因素，打造起了完整的房地产业链，业已成为中国乃至亚太房地产业全面的商务交流与合作平台。无论城市及区域开发板块、商业地产开发项目、品牌开发商、海内外房地产投融资机构、建筑规划设计、地产服务机构等各类展商，还是海内外不动产领域的策划人和行业决策者、执行者等各类专业人士，均能从这个独特平台上找到地产的合作和投资。每年的展会面积规模在3万平方米左右，吸引的海内外专业观众约3万人次。

CIHAF是以展示全国各地最具投资价值的商业地产项目为核心，全面展示房地产的整个产业链，是高层对接的商务平台，也是吸引海内外投资机构的最佳平台，同时又是业内年度大聚会，是中国房地产回顾、总结和展望的平台，CIHAF 是国内唯一的房地产业内的B2B的商务平台。

（四）海外房地产展专业展览的进入

中国房地产展览会的发展吸引了海外展览业的关注，部分海外房地产展览会项目已陆续进入中国。他们的到来，虽然分享了一部分房地产展览会的市场，但也为中国房地产展览会带来了一些全新的理念和模式，值得学习和借鉴。但是，房地产的区域性和本土化属性很强，这些海外房地产展览会由于文化差异，对本土开发商的影响力非常有限，因此无法大举进入中国房地产展会市场。一些海外房地产商务展的主办单位选择了中国的香港，澳门作为主办地，小规模地测试中国地产市场。

三、“十五”期间中国房地产展会存在的主要问题

勿庸置疑，正是依托着房地产这样一个朝阳行业，中国房地产展会才在“十五”期间赢得了超常规的快速发展。而在房地产行业遭遇宏观调控的时候，房地产会展又成为首当其冲受到冲击的行业。这些现象都提醒了，房地产会展企业必须夯实基础，练好内功，使自己不仅在顺境中能够发展，在逆境中也能生存。

“十五”期间中国房地产展会存在的问题，大致有以下几点：

（一）      自身定位模糊不清

作为房地产服务业的一部分，会展对房地产行业的重要性是因地而异的。在房地产行业相对成熟的广州，房地产会展完全是空白；而在拥有同样成熟房地产行业的深圳，房展会却是火爆而重要。这说明，地域因素对房地产会展的发展至关重要，只有因地制宜，找准在具体地域的定位，才有可能举办成功的房展会。

（二）      市场细分不够

快速成长起来的房地产会展业，与房地产一样，在起步初期出现了小而全的问题。一次展会往往面面俱到，希望为所有的潜在客户提供舞台。在具体的营销手法上，则倾向于利用媒体进行炒作，这些都给房展会增添了华而不实的色彩。必须看到，这也是目前房地产会展普遍遭遇低潮的原因之一。

要改变这种状况，市场必须进一步细分。目前的房地产会展，已根据行业和产品类型进行了一定程度的细分，例如住交会推出了专门的城市土地展馆，并针对投资性不动产创立了高端不动产专业展览，在房地产会展的市场细分方面进行了相当程度的探索，但仍嫌不足，将来需要更进一步的细分。

（三）行业综合素质有待提高

某种程度上，良莠不齐这个词也可以用来形容房地产会展界。由于时间短、发展快、门槛低，房地产展业界的整体素质尚不能令人完全满意。服务平面化与简单化问题相当普遍，许多投资者着眼于赚快钱，不愿苦练内功，更不愿建立优良的企业文化。但经过行业低潮的洗礼，经过整个行业的优胜劣汰，相信房地产会展界的整体素质将有明显提高。

四、结  语

“十五”期间，是中国房地产高速发展的全盛时期。在进入21世纪这短短的5年时间里，房地产业对中国GDP的贡献大大超过了其它产业，据统计每千亿的房地产投资将拉动全国GDP增长2％，成为中国经济发展的巨大引擎。 随着中国城乡一体化发展的趋势，中国房地产（工业地产、物流地产、商业地产、零售业地产以及住宅）仍将持续健康地发展。同时房地产投资，工业投资和基础设施投资仍将作为中国三大投资重点。在中国发改委2006《中国宏观经济及产业分析报告》中，房地产与钢铁，电力，煤炭，通讯和汽车作为中国最重要的七个产业被研究、分析和引导。

依托地产行业的快速发展和行业交流、交易展示的本质需求，各类房地产展览在中国各地得也到了迅速发展，展会收入以平均每年约20%速度递增，并得到了各地政府、媒体和百姓的高度关注和积极参与。中国房地产展览和中国汽车展一样受到社会各界的广泛关注和报道。

综上所述，在中国经济快速发展的大背景下，“十五”期间我国的房地产展览会已获得了长足的进步和发展。在新的发展阶段，房地产展会的分工和分级将更加明显。以满足百姓购房需求为主题的“房交会”将日趋成熟和完善，这类展会将根据购房者的购买能力以及购买需求逐渐细分，比如根据自住或投资的划分，根据中、高、低档楼盘的划分，根据公寓、商品房、别墅等类型的划分。而以服务整个房地产业链为主题的高端商务展会将汇聚全国乃至全球的房地产相关资源，实现最有价值的项目与全球资金的对接，推动中国房地产快速发展。